Worauf sollten Bauherren beim Neubau mit einem Bauträger unbedingt achten?

Ein Neubau mit einem Bauträger klingt nach einer bequemen Lösung: Ein Ansprechpartner, ein Vertrag, ein fertiges Haus. Doch wer sich auf dieses Modell einlässt, sollte genau hinschauen. Denn Bauverträge mit Bauträgern bergen Fallstricke – und Mängel am Neubau zeigen sich oft erst nach dem Einzug.

1. Vertrag genau prüfen lassen

Der Bauträgervertrag ist rechtlich ein komplexes Konstrukt – meist ein Mischvertrag aus Kauf- und Werkvertrag. Darin geregelt sind sowohl der Grundstückskauf als auch die schlüsselfertige Erstellung des Hauses. Achten Sie auf:

• klare Bau- und Leistungsbeschreibung
• Fixierung von Ausstattungsstandards (z. B. Bodenbeläge, Fenster, Heizung)
• geregelte Fristen für Baubeginn, Bauzeit und Fertigstellung

Tipp: Lassen Sie den Vertrag vor Unterzeichnung von einem unabhängigen Fachanwalt oder Bausachverständigen prüfen.

2. Bau- und Leistungsbeschreibung im Detail verstehen

Oft sind die Bau- und Ausstattungsmerkmale vage oder lückenhaft beschrieben. Prüfen Sie genau:

• Welche Materialien werden verwendet?
• Sind wichtige Gewerke (z. B. Außenanlagen, Keller, Dämmung) enthalten?
• Gibt es Formulierungen wie „vergleichbar mit“ oder „bauüblich“? Diese sind unklar und im Streitfall problematisch.

3. Zahlungsplan: Nur nach Baufortschritt zahlen

Der Zahlungsplan muss gesetzlich geregelt sein (nach MaBV – Makler- und Bauträgerverordnung). Achten Sie darauf, nur in klar definierten Bauabschnitten zu zahlen – nicht im Voraus. Beispiel:

• 10 % bei Beginn der Erdarbeiten
• 30 % nach Rohbaufertigstellung
• 25 % nach Fertigstellung des Innenputzes etc.

Nur zahlen, wenn der jeweilige Baufortschritt auch wirklich erreicht ist.

4. Bauüberwachung durch einen unabhängigen Gutachter

Auch wenn der Bauträger den Bau koordiniert: Lassen Sie den Baufortschritt regelmäßig durch einen unabhängigen Bausachverständigen begleiten. Dieser erkennt frühzeitig:

• Ausführungsfehler und Baumängel
• Abweichungen von der vereinbarten Bauleistung
• Qualitätsmängel, die später teuer werden können

Schon einzelne Begleitungen zu Rohbau, Technik und Abnahme sichern Ihre Investition nachhaltig ab.

5. Abnahme und Gewährleistung

Die Abnahme ist ein wichtiger rechtlicher Schritt – danach beginnt die Gewährleistungsfrist. Achten Sie auf:

• eine protokollierte, förmliche Abnahme
• die Dokumentation von Mängeln
• eine Prüfung durch einen Sachverständigen vor Abnahme

Die gesetzliche Gewährleistungsfrist beträgt 5 Jahre. Für versteckte Mängel gelten Sonderregelungen.

Fazit: Neubau mit Bauträger – gut vorbereitet ist halb gewonnen

Ein Bauträger kann vieles erleichtern – aber auch Risiken mit sich bringen. Mit fachlicher Unterstützung, genauer Vertragsprüfung und unabhängiger Baubegleitung schützen Sie sich vor teuren Fehlern und Streitigkeiten.