Wertermittlung von Gebäuden und Grundstücken
Bauschäden - Feuchtigkeitsschäden - Schadstoffe - Schimmelpilzschäden?
Jedes Gebäude unterliegt auch bei sorgfältigster Unterhaltung dem Wertverzehr durch Alterung und Abnutzung. Deshalb müssen bei der Verkehrswertermittlung vom Gebäudenormalherstellungswert Abschläge wegen Alters vorgenommen werden. Dabei wird der Wertverlust berücksichtigt, den ein Gebäude infolge normalem Verschleiß und Altern der Bauteile und Baustoffe erlitten hat. Dabei geht man von der „üblichen Gesamtnutzungsdauer“ aus. Die übliche Gesamtnutzungsdauer wird nach empirisch ermittelten Erfahrungssätzen bemessen. Danach erreichen Massivgebäude je nach Ausführung und Nutzung eine Nutzungsdauer zwischen 80 und 100 Jahren. Die Standdauer von leichteren Konstruktionen beträgt je nach Bauart und Nutzung 20 bis 80 Jahre. Soweit über die bei ordnungsgemäßer Unterhaltung vorhandene Abnutzung, die der Wertermittlungsverordnung bei der normalen Alterswertminderung zu berücksichtigen ist, auch bauliche Mängel und Schäden bestehen, sind sie bei der Wertermittlung zusätzlich durch Abschläge vom Gebäude-
normalherstellungswert zu berücksichtigen, da sie den Verkehrswert des Grundstücks beeinflussen können. Baumängel entstehen vor allem durch fehlerhafte Planung und mangelhafte Ausführung, Bauschäden entstehen als Mangelfolgeschaden oder durch äußere Einwirkungen (Sturm, Feuer, Hochwasser usw.). Auch unterlassene Instandhaltung oder Reparaturstau fallen darunter, soweit sie nicht zu einer Verkürzung der Restnutzungsdauer des Gebäudes geführt haben. Nicht zu berücksichtigen in diesem Zusammenhang wäre eine unterlassene Modernisierung. Eine durchgreifende Modernisierung führt zu einer Verlängerung der Restnutzungsdauer.
Unsere Leistungen im Überblick:
- Sachwertermittlung (EFH, DHH, RH und Wohnungen)
- Ertragswertermittlung (EFH, DHH, RH und Wohnungen)
- Bodenwertermittlung
- Grundstückswertermittlung
- Bauwerksdiagnostik
- Energieberatung
Sachwertverfahren
Diese Art der Wertermittlung wird in der Regel bei nicht am Mietmarkt gehandelten Immobilien, z.B. eigengenutzten Einfamilienhäusern, angewendet. Hintergrund ist die Tatsache, dass sich der Wert der Immobilie nicht nach den zukünftig dauerhaft erzielbaren Reinerträgen, sondern nach den Kosten der Herstellung bzw. Wiederbeschaffung bemisst. Traditionell wird das Sachwertverfahren also bei eigen genutzten Objekten wie Ein-/Zweifamilienhäusern und Eigentumswohnungen angewendet. Grundsätzlich wird im Sachwertverfahren ermittelt, welche Kosten bei einem Neubau (Ersatz) des zu bewertenden Objektes entstehen würden. Ganz expliziert sind hier nicht „Rekonstruktionskosten“ gemeint. Im Anschluss wird die Abnutzung bewertet und abgezogen. Des Weiteren sind sonstige wertbeeinflussende Umstände zu berücksichtigen. Das Sachwertverfahren bezieht sich meist auf die baulichen Anlagen, der Wert des Grund und Boden wird im Vergleichswertverfahren bestimmt.
Ertragswertverfahren
Das Ertragswertverfahren kommt insbesondere bei Grundstücken in Betracht, bei denen der dauerhaft erzielbare Ertrag für die Werteinschätzung am Markt im Vordergrund steht, zum Beispiel:
- Mietwohngrundstücke (Mehrfamilienhäuser)
- Geschäftsgrundstücke (Büro- und Geschäftshäuser, Einkaufszentren)
- Spezialimmobilien (Parkhäuser, Tankstellen, Hotels, Logistikflächen)
- Gemischt genutzte Grundstücke
Üblicherweise wird das Ertragswertverfahren nicht für selbst genutzte Wohngrundstücke bzw. -immobilien wie z.B. Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Eigentumswohnungen, deren Wert im Regelfall im Vergleichswertverfahren (ggf. ergänzend im Sachwertverfahren), angewendet. Ebenfalls wendet man das Ertragswertverfahren üblicherweise nicht für vermietete oder besonders ausgestattete Spezialimmobilien an, wie z.B. spezielle Produktionsanlagen, Infrastruktureinrichtungen wie z.B. Bahnhöfe, kulturelle Immobilien und militärisch genutzte Grundstücke.
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